आम्रपाली समूह प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयाचा देशभरातील इतर अपूर्ण प्रकल्पांतील घर खरेदीदारांवर काय परिणाम होईल?
आम्रपाली ग्रुप ऑफ कंपनीजच्या बाबतीत सर्वोच्च न्यायालयाने २३ जुलै २०१९ रोजी ऐतिहासिक निर्णय दिला, ज्याचा देशभरातील घर खरेदीदारांवर व्यापक परिणाम झाला आहे. या निर्णयाची आणि त्याच्या परिणामांची आपण संपूर्ण चर्चा करूया.
आम्रपाली संकट: मामले की तथ्य
आम्रपाली समूहाने २०१० ते २०१४ या कालावधीत नोएडा आणि ग्रेटर नोएडा परिसरात सुमारे ४२,० निवासी सदनिका बांधण्याचा प्रस्ताव ठेवला होता. समूहाने खरेदीदारांकडून फ्लॅटच्या किमतीच्या ४०% ते १००% पर्यंत अॅडव्हान्स घेतले. अलॉटमेंट कम फ्लॅट खरेदी करार करण्यात आला, ज्याची नोंदणी झाली नाही. ३६ महिन्यांच्या कालावधीत बांधकाम पूर्ण करून सदनिकांचा ताबा देण्याचे आश्वासन ग्रुपने दिले होते. आम्रपाली समूहाने नोएडा प्राधिकरण आणि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण (प्राधिकरण) यांच्याशी फ्लॅट बांधण्यासाठी ९० वर्षांचा भाडेकरार केला होता. भाडेकरारानुसार भाडेपट्ट्याचा हप्ता टप्प्याटप्प्याने प्राधिकरणाला भरायचा होता, जो अखेर १० वर्षांपर्यंत वाढविण्यात आला. आम्रपाली समूहाने एकूण रकमेपैकी केवळ १० टक्के रक्कम महापालिकेला दिली होती. काही फ्लॅट खरेदीदारांनी खरेदीदार, आम्रपाली ग्रुप आणि संबंधित प्राधिकरण यांच्यात होणारा त्रिपक्षीय करार न करता फ्लॅटचा ताबा घेतला होता.
आम्रपाली समूहाने या प्रकल्पांसाठी बँकांच्या समूहाकडून कर्जही घेतले आणि बँकांनी जमीन आणि प्रस्तावित प्रकल्पावर कथित दुय्यम शुल्काअंतर्गत हे पैसे टाटा समूहाला दिले. या जागेवर दुसरा चार्ज तयार करण्यासाठी ना हरकत प्रमाणपत्र (एनओसी) देताना आम्रपाली ग्रुपने प्राधिकरणाची सर्व थकबाकी भरावी, या अटीवर बँकांचे दुसरे चार्ज तयार करता येतील, अशी अट घालण्यात आली होती, जी कधीच झाली नाही. ज्या बँकांनी प्रकल्पांसाठी कर्ज दिले होते, त्यांनी त्या पैशांच्या प्रत्यक्ष वापरावर लक्ष ठेवणे अपेक्षित होते.
मात्र, आम्रपाली समूहाला घर खरेदीदारांना फ्लॅट देण्यात अपयश आले. दरम्यान, बँक ऑफ बडोदा या बँकेने आम्रपाली समूहाविरोधात राष्ट्रीय कंपनी कायदा न्यायाधिकरणाकडे (एनसीएलटी) खटला दाखल केला असून आम्रपाली समूहाविरोधात कोणताही खटला दाखल करण्यास तसेच समूहाच्या कोणत्याही मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यास मनाई करण्याचे आदेश दिले आहेत. एनसीएलटीच्या आदेशाविरोधात भारतीय राज्यघटनेच्या कलम ३२ अन्वये सर्वोच्च न्यायालयात रिट याचिका दाखल करण्यात आली होती आणि नंतर अनेक घर खरेदीदारांनी हस्तक्षेप अर्ज दाखल केले होते.
सुनावणीदरम्यान आणि वस्तुस्थिती जाणून घेण्यासाठी सर्वोच्च न्यायालयाने आम्रपाली समूहाच्या व्यवहारांचे आणि खात्यांचे फॉरेन्सिक ऑडिट करण्याचे आदेश दिले.
फॉरेन्सिक ऑडिटमध्ये समूह, प्राधिकरण आणि बँकर्सयांच्या वर्तनात अनेक अनियमितता उघड कीस आल्या. या समूहाने बँकांकडून घेतलेले पैसे दुसरीकडे वळविल्याने निधीच्या वापरावर लक्ष ठेवण्यात बँकांकडून हलगर्जीपणा करण्यात आला. प्राधिकरणाने समूहाशी हातमिळवणी केली आणि भाडेकरारातील अटी व शर्तींचे उल्लंघन करण्याकडे दुर्लक्ष केले.
आम्रपाली ग्रुपला घर खरेदीदारांकडून भरघोस पैसे मिळाले होते. समूहाच्या थकबाकीमध्ये जमीन भाडेपट्ट्यासाठी प्राधिकरणांना द्यावा लागणारा भाडेपट्टा हप्ता, तसेच बँकांची थकबाकी यांचा समावेश होता. सरकार आणि बँकांनी घर खरेदीदारांच्या दाव्यापेक्षा, त्यांची थकबाकी भरण्यास प्राधान्य दिल्याचा दावा केला.
आम्रपाली प्रकरणी सुप्रीम कोर्टाचा निर्णय
संबंधित सर्व पक्षांचे म्हणणे ऐकून घेतल्यानंतर सर्वोच्च न्यायालयाने असा निष्कर्ष काढला की बँका आणि प्राधिकरणांनी चांगल्या हेतूने काम केले नाही आणि त्यांच्या कामात हलगर्जीपणा केला आहे आणि या प्रकरणात व्यापक जनहिताच्या मुद्द्यांचा समावेश आहे. सर्वोच्च न्यायालयाच्या मते बँका आणि प्राधिकरणांनी 'सार्वजनिक हित' या सिद्धांताच्या विरोधात काम केले होते, कारण दोन्ही सार्वजनिक संस्था आहेत आणि जनतेच्या विश्वासाचे रक्षण करणे अपेक्षित होते. केंद्र सरकार आणि बँका आपले कर्तव्य पार पाडण्यात अपयशी ठरल्याचे निरीक्षण न्यायालयाने नोंदवले. रिअल इस्टेट व्यवसाय प्रामुख्याने खरेदीदारांनी त्यांच्या घरांच्या खरेदीसाठी गुंतवलेल्या पैशांवर टिकून असल्याचे निरीक्षण नोंदवले. त्यामुळे त्यांना घरे मिळविण्याचा अधिकार होता. आम्रपाली समूहाने कर्ज मिळविण्यासाठी बँकांना सशर्त परवानगी दिली होती, तेव्हा भाडेपट्ट्यांअंतर्गत देय प्रीमियम भरला गेला आहे की नाही आणि आजपर्यंतचे भाडेभाडेही भरले गेले आहे की नाही, याची खातरजमा संबंधित अधिकाऱ्यांकडून करणे बँक अधिकाऱ्यांवर बंधनकारक आहे, असेही सर्वोच्च न्यायालयाने नमूद केले.
फ्लॅटचे प्रलंबित बांधकाम एनबीसीसी या सरकारी कंपनीने पूर्ण करावे, असे आदेश न्यायालयाने दिले. सर्वोच्च न्यायालयाने असेही म्हटले आहे की नोएडा प्राधिकरण आणि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण अपूर्ण प्रकल्पांवर कोणतेही शुल्क आकारणार नाहीत, जे न्यायालयाच्या मते, घर खरेदीदारांचे हक्काचे आहेत. ज्या कंपन्या आणि प्रकल्पांमध्ये निधी वळविण्यात आला होता, त्यांच्याकडूनच बँका आणि प्राधिकरणे आपली थकबाकी वसूल करू शकतात. नोएडा प्राधिकरण आणि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरणाची थकबाकी घर खरेदीदारांच्या थकबाकीप्रमाणे मानली जाऊ शकत नाही.
सर्वोच्च न्यायालयाने या खटल्याचा निकाल देताना रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अॅक्ट (रेरा) मधील तरतुदींचा आधार घेतला आणि रेरा नोंदणी रद्द करणे, विकासकाने निर्धारित मुदतीत बांधकाम पूर्ण न केल्यास घर खरेदीदारांसाठी उपाययोजना, तसेच अर्धवट पूर्ण झालेले प्रकल्प पूर्ण करण्यासंदर्भातील विविध तरतुदींचा उल्लेख केला. ज्या इमारतींमध्ये फ्लॅट खरेदीदार आधीच वास्तव्यास होते, अशा इमारतींना भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) देण्याचे निर्देश सर्वोच्च न्यायालयाने दिले आणि त्यांची थकबाकी भरली नसल्याचे कारण देत प्राधिकरण असे प्रमाणपत्र नाकारू शकत नाही. तसेच इतर इमारती पूर्ण होताच त्यांना ओसी देण्याचे निर्देश ही न्यायालयाने दिले आहेत. सर्वोच्च न्यायालयाने या भागातील युटिलिटी प्रोव्हायडर्सना आधीच ताब्यात घेतलेल्या इमारतींमधील रहिवाशांना पाणी आणि वीज जोडणी आणि इतर सुविधा पुरविण्याचे निर्देश दिले.
सर्वोच्च न्यायालयाने घर खरेदीदारांच्या दाव्यांना प्राधान्य देण्याच्या आपल्या युक्तिवादाचा सारांश खालील निरीक्षणांसह मांडला:
ही फसवणूक रोखण्याची जबाबदारी केंद्र सरकारतसेच बँकांची होती. आता जर बँका, तसेच प्राधिकरणांना घर खरेदीदारांच्या गुंतवणुकीतून रक्कम वसूल करण्याची परवानगी दिली गेली, तर ते तितकेच अन्यायकारक ठरेल आणि कायद्याच्या विरोधात असेल आणि खरेदीदारांसाठी काहीही शिल्लक राहणार नाही, एक वीटही शिल्लक राहणार नाही आणि त्यांचे पैसे गुंतवून वास्तू उभ्या राहिल्या आहेत.
भारतात इतरत्र अपूर्ण प्रकल्पांवर सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयाचा परिणाम
सर्वोच्च न्यायालयाने आदेशाच्या परिच्छेद १४१ अन्वये म्हटले आहे:
ज्या ठिकाणी प्रकल्प अपूर्ण राहिले आहेत आणि घर खरेदीदारांची वरील पद्धतीने फसवणूक झाली आहे, त्यांना घरे उपलब्ध करून देण्यात यावीत, यासाठी केंद्र सरकार आणि राज्य सरकारने योग्य ती पावले उचलावीत, असे निर्देश त्यांनी दिले आहेत.
वरील निर्देशांवरून अपूर्ण प्रकल्पातील इतर घरखरेदीदारांसाठी 'अच्छे दिन' पुढे येऊ शकतात, हे स्पष्ट होते. घरांचे बुकिंग आणि पैसे भरलेल्या खरेदीदारांना घरे मिळावीत, यासाठी केंद्र आणि राज्य सरकारने आवश्यक ती पावले उचलावीत. सर्वोच्च न्यायालय सर्व निर्देशांवर लक्ष ठेवेल, कालबद्ध वेळापत्रकात, या निर्णयामुळे देशातील सर्व घर खरेदीदारांना मदत होईल आणि भारतातील सर्व अपूर्ण प्रकल्पांसाठी एक आदर्श निर्माण झाला आहे.
(लेखक कर व गुंतवणूक तज्ज्ञ असून त्यांना ३५ वर्षांचा अनुभव आहे)
Read Original article in English:
