To Rescue Stuck Real Estate, Supreme Court Proposes IBC Overhaul and Financial Revival Fund

 

सुप्रीम कोर्ट ने आईबीसी IBC में आमूलचूल परिवर्तन का आह्वान किया, संकटग्रस्त रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए पुनरुद्धार कोष की मांग की

उच्चतम न्यायालय ने शुक्रवार को "नियामक और दिवालियापन ढांचे में विश्वास बहाल करने के लिए" दिवाला और शोधन अक्षमता संहिता में बड़े सुधारों का सुझाव दिया, साथ ही उसने सरकार से दिवालियेपन की कार्यवाही से गुजर रही संकटग्रस्त रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए वित्तपोषण उपलब्ध कराने हेतु पुनरुद्धार कोष बनाने का आग्रह किया।

सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि आवास का अधिकार महज एक संविदात्मक अधिकार नहीं है, बल्कि भारतीय संविधान के अनुच्छेद 21 के तहत जीवन के मौलिक अधिकार का एक पहलू है और सरकार मूकदर्शक बनी नहीं रह सकती तथा वह घर खरीदने वालों और समग्र अर्थव्यवस्था के हितों की रक्षा करने के लिए संवैधानिक रूप से बाध्य है।

न्यायमूर्ति जे.बी. पारदीवाला और न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ ने कहा कि दिवालियेपन सुधार "नियामक और दिवालियेपन ढांचे में विश्वास बहाल करने, सट्टा दुरुपयोग को रोकने और यह सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक हैं कि भारत के नागरिकों के सपनों का घर जीवन भर के दुःस्वप्न में न बदल जाए।"

केंद्र सरकार राष्ट्रीय परिसंपत्ति पुनर्निर्माण कंपनी के अंतर्गत एक पुनरुद्धार कोष स्थापित करने या किफायती एवं मध्यम आय आवास निधि के लिए विशेष विंडो का विस्तार करने पर विचार करेगी ताकि सीआईआरपी से गुज़र रही संकटग्रस्त परियोजनाओं के लिए अतिरिक्त वित्तपोषण उपलब्ध कराया जा सके, जिससे व्यवहार्य परियोजनाओं का परिसमापन रोका जा सके और घर खरीदारों के हितों की रक्षा हो सके। न्यायाधीशों ने कहा, "दुरुपयोग को रोकने के लिए, हम निर्देश देते हैं कि नियंत्रक एवं महालेखा परीक्षक (सीएजी) द्वारा एक व्यापक आवधिक निष्पादन लेखा परीक्षा की जाए, और रिपोर्ट को सार्वजनिक डोमेन में ऐसे रूप में रखा जाए जिसे आम लोग भी समझ सकें।"

फैसले के अनुसार, नई आवासीय परियोजनाओं के लिए प्रत्येक आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन को खरीदार/आवंटी द्वारा संपत्ति की लागत का कम से कम 20% भुगतान करने पर स्थानीय राजस्व अधिकारियों के पास पंजीकृत किया जाना चाहिए। इसके अलावा, वरिष्ठ नागरिकों और वास्तविक घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए, ऐसे अनुबंध जो मॉडल रेरा विक्रय समझौते से काफ़ी अलग हों, या जिनमें रिटर्न/बायबैक खंड शामिल हों, जहाँ आवंटी की आयु 50 वर्ष से अधिक हो, उन्हें सक्षम राजस्व अधिकारी के समक्ष शपथ पत्र द्वारा समर्थित होना चाहिए, जिसमें यह प्रमाणित किया गया हो कि आवंटी संबंधित जोखिमों को समझता है।

शीर्ष अदालत ने आदेश दिया, "जिन परियोजनाओं की अवस्था अभी शुरुआती चरण में है, जैसे कि जहां भूमि का अधिग्रहण होना बाकी है या निर्माण शुरू नहीं हुआ है, वहां आवंटियों से प्राप्त राशि को एस्क्रो खाते में रखा जाएगा और रेरा द्वारा अनुमोदित एसओपी के अनुसार परियोजना की प्रगति के साथ चरणों में वितरित किया जाएगा। प्रत्येक रेरा आज से छह महीने के भीतर ऐसे एसओपी तैयार करेगा।"

सर्वोच्च न्यायालय ने कहा, "यद्यपि यह नीतिगत मामला सरकार के विशेष अधिकार क्षेत्र में आता है, न्यायालय मूकदर्शक बना नहीं रह सकता।" न्यायालय ने कहा कि यह केवल घरों या अपार्टमेंटों का मामला नहीं है, बैंकिंग क्षेत्र, संबद्ध उद्योग और एक बड़ी आबादी के लिए रोज़गार भी दांव पर हैं। न्यायालय ने आगे कहा, "वास्तविक घर खरीदार भारत के शहरी भविष्य की रीढ़ हैं और उनकी सुरक्षा संवैधानिक दायित्व और आर्थिक नीति के संगम पर निर्भर करती है।"

शीर्ष अदालत ने सरकार से राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण और राष्ट्रीय कंपनी कानून अपीलीय न्यायाधिकरण में रिक्त पदों को युद्धस्तर पर भरने को कहा।

अदालत ने कहा कि केंद्र तीन महीने के भीतर देश भर में न्यायाधिकरण और अपीलीय न्यायाधिकरण के बुनियादी ढांचे को उन्नत करने के लिए उठाए गए कदमों पर एक अनुपालन रिपोर्ट दाखिल करे। शीर्ष अदालत ने कहा कि हाल ही में चंडीगढ़ न्यायाधिकरण और दिल्ली न्यायाधिकरण के कुछ हिस्सों को अदालत कक्षों और सदस्यों के कक्षों में पानी के रिसाव के कारण बंद करना, मज़बूत बुनियादी ढाँचे की ज़रूरत को रेखांकित करता है।

अदालत ने कहा कि तीन महीने के भीतर, एक सेवानिवृत्त उच्च न्यायालय के न्यायाधीश की अध्यक्षता में एक समिति गठित की जाएगी, जिसमें कानून मंत्रालय, आवास मंत्रालय, रियल एस्टेट, वित्त और दिवालियापन के क्षेत्र के विशेषज्ञों के साथ-साथ दो प्रतिष्ठित उद्योग प्रतिनिधि शामिल होंगे, जो रियल एस्टेट क्षेत्र में सफाई और विश्वसनीयता लाने के लिए व्यावसायिक रूप से व्यवहार्य प्रणालीगत सुधारों का सुझाव देंगे।

न्यायालय ने निर्देश दिया कि नीति आयोग और राष्ट्रीय शहरी मामले संस्थान अनुसंधान और सचिवीय सहायता प्रदान करेंगे तथा समिति अपने गठन के छह महीने के भीतर अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत करेगी।

चूंकि रियल एस्टेट दिवालियापन कार्यवाही में दूसरा सबसे बड़ा क्षेत्र है, इसलिए भारतीय दिवाला और शोधन अक्षमता बोर्ड, रियल एस्टेट अधिकारियों के परामर्श से, रियल एस्टेट में दिवालियेपन कार्यवाही के लिए विशिष्ट दिशानिर्देश तैयार करने के लिए एक परिषद का गठन करेगा, जिसमें परियोजना-वार दिवालियेपन के लिए समयसीमा और आवंटियों के लिए सुरक्षा उपाय शामिल होंगे, ऐसा पीठ की ओर से लिखते हुए न्यायमूर्ति महादेवन ने कहा।

अदालत ने कहा कि रियल एस्टेट दिवालियेपन का समाधान, नियमानुसार, पूरे कॉर्पोरेट देनदार के बजाय किसी परियोजना-विशिष्ट आधार पर होना चाहिए, जब तक कि परिस्थितियाँ अन्यथा उचित न हों। अदालत ने कहा कि इससे सॉल्वेंट परियोजनाओं और वास्तविक घर खरीदारों को संपार्श्विक पूर्वाग्रहों से बचाया जा सकेगा। न्यायाधीशों ने आगे कहा कि दिवालियेपन बोर्ड एक ऐसी व्यवस्था भी तैयार करेगा जिससे किसी परियोजना में पर्याप्त इकाइयाँ पूरी होने पर इच्छुक आवंटियों को कब्ज़ा सौंपा जा सके।

भविष्य के सुधारों के बीच, शीर्ष अदालत ने कहा कि आईबीबीआई तुलनात्मक प्रथाओं, जैसे कि दिवालियापन-पूर्व मध्यस्थता और निवारक पुनर्गठन, से प्रेरणा लेते हुए “बेसल-जैसे” प्रारंभिक चेतावनी ढांचे को शुरू करने पर विचार कर सकता है, जिसमें निदेशकों को नियंत्रण से बाहर होने से पहले पुनर्गठन शुरू करने की आवश्यकता होती है।

फैसले में कहा गया है, "केंद्र सरकार को राज्यों में रेरा नियमों में एकरूपता लाने, अस्पष्टता को दूर करने और इस महत्वपूर्ण कानून में खामियों को दूर करने के लिए परामर्शी अभ्यास करना चाहिए।" साथ ही कहा गया है कि आवास बोर्ड, डीडीए जैसे राज्य स्तरीय शहरी विकास प्राधिकरण और सीपीएसयू को आईबीसी तंत्र के तहत रुकी हुई परियोजनाओं को पुनर्जीवित करने और पूरा करने के लिए समर्पित विंग स्थापित करने चाहिए।

इसमें आगे कहा गया है, "क्षेत्रीय पुनर्गठन हेतु स्वदेशी क्षमता निर्माण हेतु भारतीय थिंक टैंकों और शैक्षणिक संस्थानों के साथ सहयोग को मज़बूत किया जाना चाहिए। इससे भारत में व्यापार करने में आसानी और आर्थिक विकास में तेज़ी लाने की संभावना है।"

इसके अलावा, अदालत ने कहा कि केंद्र एनएआरसीएल या किसी अन्य की तर्ज पर , रियल एस्टेट या निर्माण-केंद्रित सार्वजनिक क्षेत्र की इकाइयों द्वारा या सार्वजनिक-निजी भागीदारी के माध्यम से प्रवर्तित एक निगमित निकाय की स्थापना पर भी विचार कर सकता है, जो दिवालियेपन ढाँचे के तहत रुकी हुई परियोजनाओं की पहचान, अधिग्रहण और उन्हें पूरा करेगा। न्यायमूर्ति महादेवन ने सुझाव दिया कि ऐसी परियोजनाओं से बची हुई इन्वेंट्री का उपयोग प्रधानमंत्री आवास योजना जैसी किफायती आवास योजनाओं या सरकारी आवासों के लिए किया जा सकता है, जिससे आवास की कमी दूर होगी और बीमार परियोजनाओं का पुनरुद्धार भी होगा।